Kauf und Verkauf einer Immobilie mit bestehendem Nießbrauchrecht.

In jedem Fall stellt sich der Verkauf einer mit Nießbrauch belasteten Immobilie immer schwierig dar, da der Erwerb einer solchen Immobilie für den Käufer oft mit einem unkalkulierbaren Risiko verbunden ist. Es ist besser, wenn Eigentümer und Nießbraucher im Vorfeld der Vermarktung eine Einigung über die Aufhebung des Nießbrauchrechtes finden. Die wäre möglich, wenn der Eigentümer den Nießbraucher aus dem zu erwartenden Verkaufserlös entschädigt. Besteht die Absicht, eine Immobilie die mit einem Nießbrauch belastet ist, zu erwerben oder zu verkaufen, gilt es zuerst einen realistischen Wert zu ermitteln. Dieser Wert ergibt sich aus der Rechnung: Verkehrswert des Objektes ohne Nießbrauch-Belastung / Kapitalwert des Nießbrauchrechtes = Verkehrswert/Kaufpreis der belasteten Immobilie Höhe des Kapitalwertes eines Nießbrauchrechtes ergibt sich aus den Regelungen des §14 u. §16 des BewG (Bewertungsgesetz). § 16 BewG stellt eine Deckelung des möglichen Kapitalwertes dar. Danach kann der Jahreswert den Betrag der sich aus der Rechnung Verkehrswert: 18,6 ergibt. Um den Kapitalwert individuell zu ermitteln sind 4 Schritte erforderlich: den tatsächlichen Jahreswert ermitteln Die ersparte Miete oder die erzielte Miete des Nießbrauchers eines Jahres abzüglich der Bewirtschaftungskosten stellt den Jahreswert dar. Jahreswertes ermitteln Verkehrswert der Immobilie ohne Nießrauchbelastung : 18,6 = Obergrenze des Jahreswertes Der § 16 BewG ist eine Deckelung die bewirkt, dass sich aus der Rechnung „Verkehrswert:18,6“ immer der Höchstwert ergibt. Auch dann, wenn der Jahreswert rechnerisch darüber liegt. Ein Beispiel: Der Verkehrswert eines Mehrfamilienhauses beträgt laut Wertgutachten 400.000,00 EUR Der Jahreswert beträgt 28.000,00EUR Verkehrswert 400.000,00EUR : 18,6 = 21.505,00 EUR Hier greift die Deckelung durch §16 BewG. Der zu berücksichtigende Jahreswert beträgt somit 21.505,00 EUR Vervielfältiger ermitteln Wurde ein lebenslanges Nießbrauchrecht vereinbart, so ergibt sich der Vervielfältiger aus der Anlage zu § 14 Abs. 1 4 BewG. Es handelt sich hierbei um eine Tabelle, welche sich auf die die statistische Lebenserwartung bezieht. Ist der Nießbraucher eine 63-jährige Frau so ergibt sich aus der Tabelle der Vervielfältiger 13,156. Kapitalwert des Nießbrauchrechtes errechnen Jahreswert gem. Schritt 2 : 21.505,00 X Vervielfältiger 13,156 = 282.919,78 EUR In diesen Fall ergäbe sich ein rechnerisch angemessener Kaufpreis aus der Rechnung: Verkehrswert gem. Gutachten 400.000,00 EUR Verkehrswert gem. Gutachten 400.000,00 EUR Kapitalwert Nießbrauchrecht – 282.919,00 EUR Möglicher Kaufpreis = 117.081,00 EUR