Von welchen Faktoren hängt die Preisentwicklung von Immobilien ab?
Laut den Experten von miete-aktuell.de hängt die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland traditionell von einem Bündel von Faktoren ab.
Einkommensentwicklung
Bei einem hohen Einkommensniveau steht den Bürgern mehr Kapital zur Verfügung, um in eine eigene Wohnimmobilie zu investieren. Dadurch wird die Nachfrage angekurbelt, weshalb sich das Angebot an Wohnraum verknappt. Im Resultat steigen dadurch die Preise. Im Gegenzug sinkt die Nachfrage, wenn sich die Einkommenssituation vieler Haushalte verschlechtert. In der Regel sinken dann auch, mit einer gewissen Verzögerung, die Immobilienpreise.
Zinsentwicklung
Einen sehr großen Einfluss auf die Immobilienpreise hat die Zinsentwicklung. Niedrige Zinsen erlauben es, dass mehr Verbraucher nach Wohneigentum streben. Auch dadurch erhöht sich die Nachfrage nach Immobilien, womit steigende Preise verbunden sind. Steigende Zinsen dagegen verteuern das Vorhaben, weshalb sowohl die Nachfrage als auch die Immobilienpreise sinken.
Immobilien als Anlageobjekte
Immobilien werden aufgrund der damit verbundenen hohen Renditen immer mehr zur Wertanlage. Daher investieren immer mehr nationale und internationale Anleger in den stabilen deutschen Immobilienmarkt.
Bevölkerungsentwicklung
Mit einer wachsenden Bevölkerungszahl steigt die Nachfrage nach Bestandsimmobilien. Der sehr hohe Zuzug in Metropolen wie München, Hamburg, Stuttgart und Frankfurt am Main ließ die Immobilienpreise explodieren. Ist die Sättigungsgrenze erreicht, zieht es Menschen, die nicht zu den Spitzenverdienern gehören, ins nahe Umland, wodurch die Preise dort anziehen.
Fehlende staatliche Neubau-Aktivitäten
Die Ampelregierung ist mit dem Versprechen angetreten, jährlich 400.000 Neubauten fertigzustellen. Aufgrund diverser Umstände wird diese Vorgabe nicht erfüllt. Die fallende Zahl von Baugenehmigungen geht mit einer Verknappung des Wohnraums und einem Anstieg der Immobilienpreise einher.
Welchen Einfluss hat die Zinswende auf die Immobilienpreise?
Derzeit haben vor allem die gestiegenen Leitzinsen den gewichtigsten Einfluss auf die Immobilienpreise. Mit dem Ausbruch des Ukrainekriegs wurde aufgrund der damit verbundenen steigenden Energiepreise eine Inflationsspirale in Gang gesetzt, die die allgemeinen Lebenshaltungskosten rasant nach oben trieb.
Daraufhin sahen sich die Zentralbanken veranlasst, an der Zinsschraube zu drehen. In mehreren Schritten erhöhte beispielsweise die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins auf aktuell 4,5 Prozent. Die Zinsen für Bauvorhaben stiegen in ähnlichem Tempo auf derzeit 4 Prozent, wodurch die Nachfrage zusammenbrach und sich das Preisniveau für Immobilien absenkte. Erst mit der sich abschwächenden Inflation pausiert die EZB und verharrt auf dem jetzigen Zinsniveau. Prompt erhöht sich die Nachfrage und die Immobilienpreise ziehen langsam wieder an.
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Wie gelingen Bauvorhaben trotz hoher Zinsen?
Die Ausgangslage zum Erwerb von Wohneigentum bleibt unsicher. Wer sich trotz der Schwankungen ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung zulegen möchte, sollte die folgenden Aspekte berücksichtigen.
Zinsentwicklung beobachten
Es empfiehlt sich, die Immobilienpreise im Auge zu behalten. Verlässliche Informationen können ständig über den Bau- und Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamts abgerufen werden.
Budgetgerecht bauen
Banken räumen bessere Zinssätze ein, wenn das Bauvorhaben sich nach dem eigenen Budget richtet. So sollte eine Vollfinanzierung vermieden werden und zumindest die Baunebenkosten durch Eigenkapital gedeckt sein.
Bei hohen Zinsen kurze Sollzinsbindung wählen
Bei einem hohen Zinsniveau empfiehlt es sich, eine Sollzinsbindung von nicht mehr als 5 Jahren zu wählen. Fallen die Zinsen wieder, kann die nächste Sollzinsbindung länger ausfallen.
Niedrige Tilgungsraten bei hohen Zinsen
Wenn die Tilgungsrate auf weniger als 2 Prozent festgelegt wird, fallen die Raten für die Rückzahlung erträglicher aus.
Auf Flexibilität achten
Wer eine Sondertilgung vereinbart oder einen Tilgungssatzwechsel in die Baufinanzierung aufnimmt, wird durch außerordentliche Zahlungen schneller schuldenfrei. Bei temporären Liquiditätsproblemen kann der Tilgungssatz herabgesetzt werden.
Vermeidung von Bereitstellungszinsen
Bei Neubauten wird eine Baufinanzierung nach abgeschlossenen Bauabschnitten ausgezahlt. Die Banken berechnen dafür einen Bereitstellungszins. Allerdings bieten viele Institute eine bereitstellungszinsfreie Phase über sechs Monate oder länger an.
